인구감소 시대라는데…집은 왜 계속 부족할까

2023.09.18 [경향신문] 윤지원 기자 yjw@kyunghyang.com

 

다시 제기되는 주택 공급 부족론…원희룡 장관, 추석 전 대책 발표

 

올 1~7월 착공 물량, 작년의 절반

경기침체·공사비 상승 등 여파

2025년 상반기 ‘공급 절벽’ 우려

통계청 “2039년까지 가구 증가”

다주택자들 투자 수요 등 감안

향후 16년은 꾸준한 공급 필요

 

주택 공급 부족론이 다시 제기됐다. 최근 부동산 경기 침체, 공사비 상승 여파로 건설사들이 신규 수주를 꺼리면서 인허가와 착공 물량이 크게 줄었기 때문이다. 원희룡 국토교통부 장관은 향후 2년 뒤 본격적인 신규 주택 공급 절벽이 시작되는 이 상황을 ‘주택 공급 초기 비상상황’이라고 명명했다. 국토부는 이르면 20일 부동산 공급 활성화 대책을 발표한다. 그런데 인구가 빠르게 줄고 있는 국내 현실을 감안하면 ‘공급이 부족하다’는 말은 어딘지 맞지 않아 보인다. 최근 주택가격이 다시 오름세를 보이고 있지만, 완전한 시장 반등을 뜻하는 것인지 아직 확신하기는 어렵다. 주택 공급은 어느 정도가 마땅한 수준일까.

 

■ 노후주택 비율 절반 넘어

 

국토부에 따르면 올 1~7월 전국 주택 착공 물량은 10만2299가구로 전년 같은 기간보다 54.1% 줄었다. 착공 후 준공까지 2~3년이 걸린다는 점을 감안하면 2025년 상반기 입주할 수 있는 신규 물량이 전년의 절반 수준이란 이야기다. 물론 공급은 신규 주택이 전부는 아니다. 기존에 집을 갖고 있던 사람이 시장에 내놓는 물건, 즉 매도 물량도 있다. 신규 주택과 매도 물량을 합친 총주택 수는 그간 꾸준히 증가했다. 통계청 주택총조사를 보면 2021년 기준 한국 총주택 수는 약 1881만가구로 5년 전인 2018년(1712만가구)과 비교해 9%(169만가구) 증가했다. 5년 동안 한 해 평균 33만8000가구가량 늘어난 것이다. 서울만 보면, 2019년 295만가구, 2020년 301만가구, 2021년 307만가구로 매년 평균 6만가구씩 늘었다.

 

숫자만으로는 적지 않아 보이지만 문제는 주택의 면면을 따져봤을 때 발생한다. 1881만가구 중 빈집이 139만5000가구에 달하고, 준공된 지 20년이 넘은 노후주택도 전체의 절반(943만5000가구) 수준에 이른다. 노후주택 비율은 2015년 43.8%에서 해마다 늘어나는 추세다. 전체 10가구 중 2가구가 준공 30년을 넘은 주택(397만5000가구)이라 총주택 수에는 사실상 수요가 없는 집이 많이 섞였을 수 있다. 한 나라에 주택이 충분한지를 따질 때 국제적으로 보는 통계는 인구 1000인당 주택 수다. 한국은 423가구, 서울 기준은 406가구로 경제협력개발기구(OECD) 평균인 462가구에 못 미친다.

 

 

■ 2039년까진 주택 수요 증가

 

그렇다면 주택은 얼마나 공급되어야 할까. 이 부분에 대한 답을 구하기 위해선 수요를 따져야 한다. 주택 수요는 인구가 증가하거나 가구가 분화하는 과정에서 새롭게 발생하는 신규 수요와 주거불안, 이직 등으로 발생하는 대체 수요가 모두 포함된다. 여기에 투기 수요도 감안해야 한다. 통계청 장래가구추계를 보면 전국 총가구 수는 2020년 2073만가구에서 2039년 2387만가구로 증가한다. 그 뒤에는 베이비붐 세대가 80대로 접어들고 인구가 줄면서 가구 수가 감소할 것으로 추정된다. 앞으로 최소 16년은 신규 수요를 위한 주택 공급이 꾸준히 늘어야 한다는 뜻이다.

 

여기에 다주택자들의 투자 수요도 있다. 이 부분은 그간 시장에서 늘어난 신규 공급을 빨아들이는 요인 중 하나였다. 서울은 총주택 수가 2017년 286만가구에서 2021년 307만가구로 6.8% 증가했는데 주택을 소유한 가구 수는 같은 기간 187만가구에서 197만가구로 5% 증가하는 데 그쳤다. 주택 소유 가구 수가 공급 증가분을 따라가지 못하는 것은 다주택 가구가 늘었기 때문이다.

 

하지만 이러한 추세는 얼마든지 뒤집힐 수 있다. 부동산 시장이 침체돼 매도 물량으로 시장에 공급이 쏟아질 가능성도 배제할 수 없기 때문이다. 김인만 부동산경제연구소장은 “공급은 수요와 공급의 밸런스를 따져야 하는데 그간 안 사도 되는 사람들이 시장에 들어오면서 수요가 폭증했고 그게 집값을 올렸다”며 “입주 물량이 줄어드는 것은 맞지만 중국 경제 침체 영향, 고금리 지속 등이 겹쳐 추가 상승 여력이 크지 않다고 보는 사람들이 집을 팔기 시작하면 시중에 공급이 부족하지 않을 가능성도 있다”고 말했다.

 

■ 3기 신도시 위주 공급 대책?

 

정부가 추석 전 발표하는 공급 대책은 금융 지원과 신도시 규제 완화 등 크게 두 축으로 진행될 가능성이 높다. 원 장관이 지난 11일 수요를 키우는 시장 활성화 대책을 배제하겠다고 밝히면서 세제 혜택은 들어가지 않을 가능성이 높다. 금융 지원은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 만기를 연장하고 주택도시보증공사(HUG)의 보증 지원을 확대하는 방향이 담길 수 있다. 이는 건설사의 현금 흐름을 개선해 민간 투자를 촉진하겠다는 구상이다.

 

이와 별도로 3기 신도시 공원·녹지 비율을 낮추고 주택용지 비율을 확대하는 식의 정책적 지원 방안도 나올 수 있다. 3기 신도시 5곳(경기 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장)의 1인당 평균 공원·녹지 면적은 25.3㎡로 전국 평균(13.5㎡)의 1.9배, 서울 평균(8.8㎡)의 2.9배로 넓은 편인데 이를 조정해 현재 목표인 30만가구 공급량을 더 늘릴 수 있다는 것이다. 하지만 3기 신도시 위주의 공급 대책은 인구 감소 추이를 감안할 때 장기적으로 문제가 터질 수 있다. 5~6년 뒤 본격적으로 입주를 시작한다 해도 2040년부터 인구 감소가 본격화하기 때문에 미분양 속출, 슬럼화로 이어질 가능성이 있다.